10.15 부동산 규제지역(투기과열지구,조정대상지역) 어떻게 바뀌었나?

1.10.15 부동산 대책? 무엇이 바뀌었나?

2025년 10월 15일, 정부가 부동산 대책을 발표했습니다.

이번 대책은 6.27 대출 규제와 9.7 공급 대책에 이어 현 정부 출범 후 불과 4개월 만에 나온 초강력 규제입니다.

최근 서울과 수도권 집값이 계속 상승하자, 정부가 규제지역 확대 + 대출 규제 강화라는 두 가지 강력한 카드를 꺼내 들었습니다. 

 

✅ 10.15 부동산 대책의 핵심 3가지

 

✔ 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역으로 확대
✔ 주택담보대출 한도 대폭 축소 (최대 6억원까지)
✔ 스트레스 금리 상향 + 전세대출 DSR 적용

이번 대책으로 서울 25개 자치구 전체와 경기도 12개 지역이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 지정되며, 대출 규제가 즉시 강화됩니다.

💡 "기존 4개 지역에서 37개 지역으로 확대! 규제 강도도 역대급!"

 

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2. 어디가 규제지역으로 지정되었나?

정부는 2025년 10월 16일부터 서울 전역과 경기 주요 지역을 규제지역으로 지정했습니다.

🏙️ 서울 25개 자치구 전체

기존에는 강남 3구(강남·서초·송파) + 용산구 총 4개 자치구만 규제지역이었습니다.

하지만 10.15 대책으로 서울 전역 25개 자치구가 모두 규제지역으로 지정되었습니다!

✔ 강남·서초·송파·용산 (기존 규제지역 유지)
✔ 강동·강서·강북·관악·광진·구로·금천·노원·도봉·동대문·동작·마포·서대문·성동·성북·양천·영등포·은평·종로·중구·중랑 (신규 추가)

 

🏘️ 경기도 12개 지역 추가

서울과 인접한 경기도 주요 지역도 규제지역으로 지정되었습니다.

✔ 과천시
✔ 광명시
✔ 성남시 (분당구·수정구·중원구)
✔ 수원시 (영통구·장안구·팔달구)
✔ 안양시 동안구
✔ 용인시 수지구
✔ 의왕시
✔ 하남시

💡 "서울 4개 구에서 37개 지역으로 대폭 확대! 풍선효과 차단이 목표!"

 

 

 

정부의 규제정책에 따라 위 사항은 수시변경가능하므로 국토교통부의 발표를

수시로 확인하실 필요가 있습니다.

→ 국토교통부 최신 규제정책보기  ←

 

 

 

 

3. 규제지역 지정으로 달라지는 것들

규제지역으로 지정되면 대출·청약·세금 등 여러 가지가 달라집니다.

📊 규제지역 vs 비규제지역 비교

구분 규제지역 (서울·경기 37곳)                      //   비규제지역

LTV	40% (무주택자)	70%
주담대 한도	2~6억 (주택가격별 차등)	6억
스트레스 금리	3.0%	1.5%
전매 제한	최대 5년	제한 없음
토지거래허가	필요	불필요
실거주 의무	2년	없음

✅ 규제지역에서는 대출받기가 매우 어려워지고, 투기 수요를 철저히 차단합니다.

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 4. 대출 규제 강화! 무엇이 바뀌나?

이번 10.15 대책의 가장 큰 변화는 주택담보대출 규제 강화입니다.

💰 주택가격별 주담대 한도 차등 적용 (10월 16일부터 시행)

기존에는 수도권·규제지역 모두 일괄적으로 6억원까지 대출이 가능했습니다.

하지만 이제는 주택 시가에 따라 대출 한도가 차등 적용됩니다!

주택 시가 기존 대출 한도 변경 후 대출 한도

15억 이하	6억원	6억원 (유지)
15억~25억	6억원	4억원
25억 초과	6억원	2억원

💡 "고가 주택일수록 대출 한도가 대폭 축소! 현금 없이 집 사기 어려워진다!"

 

 

 

 

📈 스트레스 금리 상향 (10월 16일부터 시행)

대출 한도를 계산할 때 적용하는 스트레스 금리가 두 배로 올랐습니다.

✔ 기존: 하한 1.5% ~ 상한 3.0%
✔ 변경: 하한 3.0% ~ 상한 없음

스트레스 금리가 높아지면 대출 한도가 줄어들기 때문에, 같은 소득이라도 빌릴 수 있는 금액이 감소합니다.

📌 예시:

• 연소득 5,000만원 → 기존 2억 9,400만원 → 변경 후 2억 5,100만원 (4,300만원 감소)
• 연소득 1억원 → 기존 5억 8,700만원 → 변경 후 5억 100만원 (8,600만원 감소)

 

🏠 전세대출에도 DSR 적용 (10월 29일부터 시행)

지금까지 전세대출은 DSR(총부채원리금상환비율) 계산에서 제외되었습니다.

하지만 10.15 대책으로 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받으면 이자 상환액이 DSR에 포함됩니다.

✔ 전세대출을 받은 상태에서 3억원 초과 아파트 매수 시 → 전세대출 회수
✔ 1억원 초과 신용대출 보유자는 대출 실행 후 1년간 규제지역 내 주택 구입 제한

💡 "갭투자(전세 끼고 매매) 사실상 불가능! 투기 수요 차단!"

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 5. 청약 규제는 어떻게 바뀌나?

규제지역에서는 청약 규제도 강화됩니다.

✅ 투기과열지구·조정대상지역 청약 규제

✔ 청약 1순위 제한 → 해당 지역 2년 이상 거주자만 가능
✔ 재당첨 제한 → 최대 10년 동안 다른 청약 당첨 불가
✔ 무주택자 우선 공급 → 가점이 낮으면 불리
✔ 분양권 전매 제한 → 최대 5년 동안 전매 금지

💡 "청약 당첨이 더 어려워지고, 분양권 투기도 막힌다!"

6. 세금 부담은 얼마나 늘어나나?

규제지역에서는 다주택자의 세금 부담이 크게 증가합니다.

💸 취득세 중과 (10월 16일부터 시행)

주택 수 취득세율

1주택	1~3% (일반 세율)
2주택	8%
3주택 이상	12%

 

💸 양도소득세 중과 (2025년 5월까지 유예)

주택 수 양도세 중과

2주택	기본세율 + 20%p
3주택 이상	기본세율 + 30%p

✔ 장기보유특별공제 전면 배제
✔ 1가구 1주택 양도세 비과세 요건에 2년 거주 의무 추가

💡 "다주택자는 세금 부담이 급증! 투자보다는 실거주 중심으로 전환!"

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 7. 토지거래허가구역(토허제)?

이번 대책으로 규제지역 전체가 **토지거래허가구역(토허제)**으로도 지정됩니다.

🚨 토허제가 적용되면?

✔ 주택 매매 시 정부의 허가를 받아야 함
✔ 갭투자(전세 끼고 매매) 전면 금지
✔ 2년 실거주 의무 부과
✔ 허가 없이 매매 시 계약이 무효 처리

💡 "토허제로 인해 투기 거래가 원천 차단된다!"

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 8. 정부의 추가 대책 예고

정부는 이번 10.15 대책 외에도 추가 대책을 예고했습니다.

🔍 부동산 감독기구 설립

✔ 국무총리 직속 부동산 감독기구 설립 추진
✔ 불법 부동산 거래 단속 강화
✔ 투기 수요 철저히 차단

💰 보유세·거래세 조정 검토

✔ 올해 4분기 중 세제 TF(태스크포스) 구성
✔ 보유세 강화 + 거래세 조정 방안 논의
✔ 특정 지역 수요 쏠림 완화를 위한 세제 개편

💡 "집값이 잡히지 않으면 보유세를 더 강화할 수도 있다!"

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 9. 실수요자는 어떻게 대응해야 할까?

이번 10.15 대책으로 실수요자와 투자자 모두 전략을 재조정해야 합니다.

✅ 실수요자 대응 전략

✔ 15억 이하 주택을 노린다 → 대출 한도 6억 유지
✔ 청약 가점을 높인다 → 무주택 기간, 부양가족 수 확인
✔ 비규제지역도 고려한다 → 인천, 대전 등 지방 광역시
✔ 장기적 관점으로 접근한다 → 단기 시세 차익보다 안정적 거주

❌ 투자자는?

✔ 다주택자는 세금 부담이 급증하므로 매도 고려
✔ 갭투자는 사실상 불가능
✔ 현금 여력이 없다면 비규제지역 투자 검토

💡 "실수요자는 청약 전략을 세우고, 투자자는 신중한 판단이 필요하다!"

 

✅ 10.15 대책 요약

✔ 규제지역 확대: 서울 25개 구 + 경기 12개 지역
✔ 주담대 한도 축소: 최대 6억 → 2~6억 (주택가격별 차등)
✔ 스트레스 금리 상향: 1.5% → 3.0%
✔ 전세대출 DSR 적용: 갭투자 차단
✔ 토허제 지정: 갭투자 금지, 실거주 의무

이번 대책은 투기 수요를 철저히 차단하고, 실수요자를 보호하는 데 초점을 맞췄습니다.

하지만 전문가들은 **"고가 주택 중심의 한강벨트와 강남권에서는 실효성이 제한적일 수 있다"**는 우려도 제기하고 있습니다.

결론적으로, 2024년 10.15 부동산 대책을 잘 이해하고 대응한다면, 실수요자는 유리한 청약 전략을 세울 수 있고, 투자자는 신중한 판단으로 리스크를 줄일 수 있습니다.

변화하는 규제 정책을 꾸준히 모니터링하고, 본인의 자금 상황과 부동산 목표에 맞춰 전략을 수립하는 것이 중요합니다. 💪